Процедура оценки рыночной стоимости
Общие положения
Оценка стоимости - это совокупность логических процедур и расчётов, имеющих целью формирование обоснованного заключения о величине стоимости объекта. По сути, это моделирование представлений потенциальных рационально мыслящих и свободных в действиях покупателей и продавцов о полезности имущества, в зависимости таковой от его свойств и от их готовности приобрести данную полезность (расстаться с ней) за уместную (по их представлениям) сумму денег. Строго говоря, предметом оценки всегда является не само имущество, а те или иные права на него (полное право собственности или совокупность частичных прав). Методы и технологии оценки фиксируются в форме тех или иных Стандартов оценки.
Процесс оценки стоимости имущественного комплекса представляет собой совокупность действий по выявлению и анализу физических, экономических, социальных и т.п. факторов, оказывающих влияние на величину стоимости объектов. Он состоит из следующих основных этапов.
· Изучение оцениваемого имущества и выявление факторов, существенно влияющих на его стоимость.
· Анализ возможностей получения информации, необходимой для применения известных подходов к оценке.
· Выбор подходов к оценке, применение которых уместно и реализуемо.
· Сбор исходной информации.
· Применение выбранных подходов к оценке.
· Анализ результатов, полученных при использовании разных подходов, их согласование (вынесение итогового суждения о стоимости).
· Подготовка отчёта.
Таким образом, в общем случае, процедура оценки включает в себя следующие этапы:
· Осмотр объекта оценки.
· Интервью с работниками, эксплуатировавшими имущество.
· Сбор общих и специальных данных, изучение технической документации.
· Применение методов оценки для Объекта.
· Составление и оформление письменного отчета.
Описание общепринятых подходов к оценке
Указанными в п. 1.1. Стандартами предусматриваются три подхода к оценке рыночной стоимости имущества:
Ø сравнительный подход;
Ø затратный подход;
Ø доходный подход.
В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, т.е. конкретных способов расчета стоимости объекта.
Сравнительный подход
- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объектов оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Сравнительный подход (и в частности метод сравнительного анализа продаж) основывается на сборе информации о ценах продаж объектов (либо ценах предложений к продаже), аналогичных оцениваемому, анализе отличий оцениваемых объектов от объектов-аналогов и корректировке цен аналогов с учетом имеющихся отличий.
Данный подход дает наиболее точную информацию о стоимости объектов оценки, широко представленных на рынке и относительно которых имеется достаточно информации о фактах их продаж и ценах этих продаж.
Затратный подход
- совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.
Затратный подход к оценке стоимости наиболее уместен при оценке объектов, не представленных или мало представленных на свободном рынке, типичным способом приобретения которых является строительство или заказ на изготовление непосредственно на заводе-изготовителе или у посредника.
Доходный подход
- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на пересчёте ожидаемых доходов от объекта (факта владения им) в его стоимость.
Доходный подход представляет собой процедуру оценки, основанную на принципе ожидания, согласно которому стоимость имущества определяется размером ожидаемых доходов от владения им.
Для применения этого подхода требуется оценить доход, который будет приносить имущество и капитализировать (или дисконтировать) его по соответствующей ставке капитализации (дисконта).